炒股就看，云龙权威，湖智活招专业，创生及时，股书全面，秘密助您挖掘潜力主题机会！云龙

宣布启动上市5个月后，湖智活招2022年4月1日，创生万物云向香港联交所提交招股书，股书正式开启上市之路，秘密继龙湖智创生活之后，云龙今年又一个龙头物企公司进入资本市场。湖智活招

至此，创生包括碧桂园服务在内，股书头部物管企业均已经或准备踏入资本市场，秘密物管行业巨头涌动。

从披露的信息来看，巨头们喜欢在“空间”里较量，万物云定义自己为全域空间服务提供商，业务覆盖社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务，和AIoT和BPaaS解决方案服务。龙湖智创生活则定位为物业管理及商业运营服务的，智慧生活及空间服务提供商，主打“物管+商管”。

2020年万科物业更名为万物云科技空间服务有限公司，龙湖则是更早在2018年就提出“空间即服务”战略，龙湖智创生活依此创造性地提出“空间服务”的概念，通过网格化的布局，在更广阔的空间为客户提供美好生活服务。

他们不同的资本故事和业务探索，透露出物管行业的最新动向：大物管。

发力非住业务

地产行业动荡的时刻，物管成为房企的第二增长曲线，因其商业模式好、成长性高、现金流稳定，在资本市场亦得到青睐，2021年高峰时期，港股物管版块平均市盈率超过30倍，不少物管公司的市值超过母公司。

然而，当资本热潮退去，依然保持高市值的公司并不多，如碧桂园服务、华润万象生活等头部公司均依靠多元化的生活服务及商业运营，才得以留在千亿市值俱乐部。

龙湖分拆出来的龙湖智创生活也并非单一的物业公司，而是涉及住宅及其他非商业物业管理服务和商业运营管理服务。在物业版块，提供基础的物业管理服务之外，龙湖智创生活还有非业主增值服务和社区生活服务，即案场管理服务、社区增值服务、美居服务等。

【图说：龙湖智创生活业务模式】

招股书显示，2021年前三季度，龙湖智创生活社区生活收入同比增长108.9%，呈现快速增长的趋势，毛利率也是住宅管理服务的3倍以上。

多元化的另一个方向是物业服务向其他物理空间延展，除住宅外，还有购物中心、写字楼、学校、产业园区等空间。在这些空间内，龙湖智创生活同样提供物业管理服务和生活服务。

非住业务收费较住宅高，盈利空间也更大，2021年前三季度，龙湖智创生活购物中心、写字楼及其他物业管理服务的毛利率分别为28.3%，27.9%，比住宅物业管理服务的毛利率高出10个百分点。

万物云也在办公空间、商业综合体、产业园区以及公共建筑提供物业管理服务。招股书显示，2021年，万物云物业设施管理服务、开发商增值服务、城市空间整合服务的毛利率分别为13.7%、19.5%和17.4%，同样高于住宅物业服务的11.1%。

更具利润潜质业务还有商业运营管理，龙湖智创生活的商业运营管理，2021年前三季，该项业务营收达到5.37亿元，同比大幅增长，其毛利率更是达到51．%，成为龙湖智创生活的重要利润来源。

商业运营方面，华润万象生活和碧桂园服务的毛利率也分别达到62.4%和50.3%，且都是他们重点发力的业务，万物云则主攻办公空间。

拆解龙湖智创生活、万科云的招股书以及华润万象生活和碧桂园服务的财报可以看出，头部物企在拓展物业服务空间的同时，都在积极地发展毛利率更高的生活服务，从而让物业变得更有想象空间。

“大鱼”吃“大鱼”

拓展物业服务空间之外，处在物管头部的碧桂园服务、万科云、龙湖智创生活都没有放弃扩大物业管理服务的基本盘，毕竟这是增值服务的基础，通过物业管理服务网罗更多用户，才能让增值服务发挥出更大的价值。

并购无疑是扩大物业管理服务基本盘的重要手段，因为物管行业本身较为分散，“谁开发谁服务”占据主流，只有不断外拓才能触达更多客户。恰逢地产行业在2021年遭遇深度调整，部分地产公司靠出售物管业务来“回血”，资金充足的头部物企则瞄准机会大肆并购。

中指研究院显示， 2021年物管行业已披露并购交易77宗，涉及36家物企，交易总金额约362.5亿元，较2020年增长243%，其中不乏上百亿的并购案例，被收购的物管企业规模越来越大，有“大鱼”吃“大鱼”之势。

行业内，碧桂园服务的并购动作最为显眼。2021年，碧桂园服务先后将蓝光嘉宝服务、富力物业和邻里乐控股收入囊中，交易对价分别为54.32亿元、100亿元、33亿元。碧桂园服务累计投入近190亿元进行并购，为公司增加在管面积约2.8亿平方米。

【图说：碧桂园新物业品牌发布会】

2月14日，碧桂园服务又宣布收购中梁百悦智佳服务有限公司，交易达成后，碧桂园服务在管面积有望突破10亿平方米，成为物管行业的“规模王”。

万物云也不甘落后，通过换股的方式收购了阳光智博、伯恩物业等，扩大写字楼和住宅物业规模。

碧桂园服务、万物云的并购重在扩大在管面积，龙湖智创生活则围绕拓展空间类型在并购。上市前，龙湖智创生活投收购的、狮城怡安、楷林服务，这些标的主要涉及商业、别墅、公寓、写字楼等行业业态，可以进一步拓展公司在其他空间类型的布局。

在住宅物业管理面积的拓展上，龙湖智创生活则依靠长期建立的品牌优势，通过第三方外拓来实现。招股书显示，2019年至2021年前三季度，龙湖智创生活在管面积中来自独立第三方的占比从38.2%增长到59.8%，品牌优势显现，对母公司的依赖逐渐减少。

2019年至2021年，万物云住宅物业在管面积来自独立第三方的占比也由42.2%提升至50.5%，积极拓展第三方项目。

在规模上的竞争，万物云和龙湖智创生活依旧会选择并购，它在招股书均透露出一部分募资投向是并购合适的标的，可以预见，万物云和龙湖智创生活上市之后，“大鱼”吃“大鱼”的场景还会上演。

“黑科技”加持

头部物企热衷多元化、并购之外，还喜欢给自己贴上“科技”的标签，碧桂园服务强调“新科技”，万物云把企业定位换成“空间科技服务者”，而龙湖智创生活则直接把“智”写到公司名字里。

资本层面，“科技”的标签让物管公司更容易获得投资者青睐，不过“科技”同样是业务多元化必备的基础实力。当物管公司将服务从住宅延伸至商业、写字楼、甚至学校、产业园，其管理运营的复杂程度与单一的物管服务不可同日耳语。

唯有经过专业化、标准化和数字化建设之后，拥有了专业的服务能力、标准化可复制的服务体系与数字化的管理能力，物管公司才能有效整合社会各方资源与服务，及时发掘客户需求并反馈落地，在用户服务中抢占先机。

招股书显示，2019年到2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，投入到AIOT和BPaaS解決方案等科技研发当中，这些技术被应用到服务领域，以提高效率。截至2021年底，万物云拥有106945名雇员。同期，万物云营业收入为237.0亿元，在管面积为7.8亿平方米，人均创收22.1万元，人均在管面积为7289.7平方米。

【图说：万物云商业模式】

龙湖智创生活则依托龙湖集团一支千人的数字科技团队，研发和运维的产品超过200个，开发出50多个智慧社区应用场景。

基于云计算、物联网，结合运营数据等科技手段，龙湖智创生活以公共设备监控系统为主的智慧应用，让管理人员在千里之外的集团总部，即可查看任一小区公共服务区域的监控录像等信息，随时掌握一线的管理动态和服务品质；小区电梯运营状况有平台监控系统联网监控，业主乘坐电梯期间出现异常情况，会及时告警，监控中心第一时间派出人员抢修；业主离家时，红外报警系统会启动，若发生燃气泄漏，会将报警信号传送到物业控制中心。

这些智能化产品的广泛应用，不仅提升了物业管理服务的水平，也大大提高了管理效率。据龙湖集团披露的数据，2021年龙湖智创生活拥有23161名员工，同期公司营业收入为111亿元，在管面积为2.66亿平方米。以此计算，龙湖智创生活人均创收48万元，人均在管面积达到11515.2平方米，人效比较2021年进一步提升。

龙湖智创生活业主满意度连续13年超过90%，据其招股书显示，截至2021年9月30日，其住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达92.9%。

良好的口碑和高效的管理效率，科技便是其中的秘密武器，这是三大头部物管公司的共识，所以才会不遗余力地加大科技投入。

头部物企站在科技的肩膀上，带领行业转型升级，从而衍生出更多可能性，也让资本看到物管更大的想象空间。

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